Jak dlouho vydrží Chruščovovy budovy?

Jak dlouho budete bydlet ve svém bytě? Jen neříkejte, co jiného zbude vašim dětem a vnoučatům – nemusí to vyjít. Každý dům má svou životnost, a proto může životnost vašeho jednotlivého bytu skončit mnohem dříve, než byste si přáli. A pak bude muset být znovu oživen byt, stejně jako dům, kde bydlíte. Ale nepočítejte s místními úřady – nejsou na takové výkony připraveny – to vše budete muset udělat na vlastní náklady.

Zničíme náš starý dům do základů a pak.
Vždy se věřilo, že na nemovitostech je dobré to, že vydrží dlouho, ne-li navždy. Nic takového – stárne, ale jako všechno ostatní. Ale dobře, když jsem právě zestárnul, tak se to začne hroutit. Životnost každého domu je určena zpočátku a dříve či později přijde doba, kdy do něj nejenže nebude zbytečné investovat peníze, ale stane se i životu nebezpečným. A pak se všechny vaše perfektně naplánované investice do nemovitostí promění v prázdný prostor a vašim potomkům s největší pravděpodobností nezbude nic.
Na co se při výběru bytu díváme? No jasně, velikost kuchyně, kvalita podlah, plocha a tak dále z pohledu specialistů je svinstvo. Stropy, materiál stěn – to je jiná věc. Nemluvě o tom, že důležitou roli hraje samotná technologie, kterou byl dům postaven. Řekněme, že bydlíte ve stalinském domě a cítíte se naprosto báječně v naprosté izolaci od sousedů, ve vysokých stropech a desetimetrových kuchyních. Nebo ještě lépe – máte byt v předříjnové stavbě, kde štuky nedokázaly smazat četné porevoluční trendy a krb je pouze obložený cihlami, ale na přání lze do týdne obnovit. a co? Ale nic – v Moskvě, na vlastní kůži, omluvte mě, začínáme prožívat všechny radosti života v tak nádherných bytech.
Až donedávna se majitelé takových bytů považovali za šťastné: byty patří k nejdražším na trhu, oblasti jsou zpravidla dobré. Nyní mnozí nevědí, co mají dělat – jsou vystěhováni. Takové domy, jak se ukázalo, už bez rekonstrukce nevydrží a úřady naléhavě žádají majitele bytů, aby se přestěhovali do nových bytů Zhulebinsky, Mitinsky a Butovo. Je to škoda, upřímně. A nemyslete si, že se to děje pouze v Moskvě – obrázek je stejný ve všech městech: REU, bytové úřady a další organizace pro údržbu bytů mají seznamy budov, které by měly být v blízké budoucnosti rekonstruovány.

A přijde čas zúčtování
V poslední době všechny záležitosti spojené s rekonstrukcí bydlení řešily úřady samy na úkor městských rozpočtů. Nyní nemá smysl s jejich altruismem počítat. Obce mnoha ruských měst v současné době reformují systém plateb za komunální služby. Nyní například Moskvané a obyvatelé Petrohradu již platí 20 % skutečných nákladů na provoz svého bydlení a za tři roky budeme muset veškeré náklady na provoz a opravu našeho bydlení hradit z vlastní kapsy. Nemyslíme ale běžné opravy, ale zásadní opravy, kdy je potřeba nejen vyměnit tapety a vybílit stropy, ale vyměnit veškeré inženýrské komunikace (potrubí, vodovodní potrubí, zárubně atd.), a to i nestálé. podlahy a stěny v celém domě. A to, jak víte, je podobné potopě, požáru a atomovému výbuchu dohromady.
Podle specialistů na ZISZ mohou náklady na větší opravy dosáhnout 120 % účetní hodnoty bytu, což je přibližně třetina jeho tržní ceny. Navíc v takové situaci mluvíme o nejjednodušších a neškodných opravách. A pokud se rozhodnete dát svému bytu „lidskou“ tvář, pak se vám rekonstrukce může prodražit i samotným bytem.
Vedoucí jednoho z oddělení MoszhilNIIproekt Grigory Poryvay:
— V poslední době není načasování větších oprav budov s výměnou inženýrských sítí vázáno na kapitálovou kategorii budovy. To je pochopitelné. Potrubí ve všech domech je ze stejného materiálu, má tedy stejnou životnost. Topný systém je potřeba vyměnit po 30 letech, pokud se používají kovové konvektory nebo po 40 letech, pokud máte litinové radiátory. Naše vodovodní a kanalizační systémy jsou navrženy tak, aby vydržely 25 let a dřevěné podlahy, dveře, zárubně a další dřevěné konstrukce vydrží přibližně stejně dlouho. Komplexní opravy s výměnou inženýrských sítí v domech všech typů by proto měly být prováděny každých 30 let a selektivní opravy – jednou za 15-20 let. Pokud jde o stropy a nestálé stěny, doporučuje se jejich výměna po padesáti letech provozu. V tomto smyslu nás tak oblíbené „stalinistické“ domy, zejména ty postavené před válkou, zklamaly. V mnoha stalinských domech jsou podlahy dřevěné nebo prefabrikované na kovovém nosníku, což výrazně snižuje jejich životnost oproti železobetonovým.

V této situaci, pokud jde o změnu komunikace, opravy stojí 300-400 $ za metr čtvereční celkové plochy.

Zástupce vedoucího města ZISZ Viktor Martsinkovsky:
— Pokud jde o životnost domů, vše závisí na péči o stavbu. Stejné Chruščovovy budovy, pokud budou udržovány ve správném stavu, budou stát dalších 100 let. V Moskvě prakticky neexistují žádné nouzové budovy. V centru se domy dávají k rekonstrukci hlavně ve chvíli, kdy jsou z 50 % opotřebované – neznamená to, že dům chátrá a je na spadnutí, ale klidně vám může spadnout cihla na hlavu. Dům však může být v havarijním stavu prakticky bez opotřebení: vyskytl se případ, kdy se zeď domu zřítila pouze s 58% opotřebením.

Pravda je ve zdi
Pokud teprve plánujete koupi bytu, pak byste se možná měli zamyslet nad tím, v jaké budově bude. A v tomto případě si při prohlídce bytu možná budete muset vzít s sebou malé páčidlo, abyste zkontrolovali materiál, ze kterého jsou stěny vyrobeny. Koneckonců to hlavní, co určuje životnost každého domu, jsou nosné konstrukce (základy, stěny a stropy) a materiál, ze kterého jsou vyrobeny.
Nejodolnější jsou domy, jejichž nosné konstrukce jsou z více než 2,5 cihel. Jsou klasifikovány jako „obzvláště kapitálové“ a jsou jednoduše povinny vydržet 150 let. Ale domy postavené před dvěma sty a více lety mají stejné zdi. Pravda, jak se říká, dříve stavěli lépe a diamanty byly větší. Do této kategorie patří i domy postavené nejmodernější technologií – monolitické. Monolit se liší od nemonolitu tím, že se nestaví z hotových kusů, ale formováním stěn na místě, tedy litím betonu do formy. Je problematické identifikovat monolit okem, ale pracujte s páčidlem a vše bude jasné: neexistují žádné švy.
Na druhém místě z hlediska životnosti jsou moderní velkoblokové a zděné domy (skládané do méně než 2,5 cihly). Takové domy mají o něco kratší lhůtu – 125 let. Následují blokové a velkopanelové domy (ty lze okamžitě rozeznat okem nebo hmatem). Jejich životnost je 100 let. Domy postavené ze struskového betonu a podobných desek žijí ještě kratší dobu – 90 let. Ani zde nemůžete okamžitě identifikovat „struskobetonáře“ – no, možná se stejným páčidlem nebo podle chuti. Pokud je chuť betonu obohacena o pro vás neznámé „koření“, pak jsou to stejné strusky a bloky. Teoreticky, šedesát let po dokončení stavby, je nemožné žít v budovách z Chruščovovy éry, panelových budovách a dalších budovách s krátkou životností.
Pravda, s Chruščovy došlo k určitému rozporu. Úřady tvrdí, že již morálně i fyzicky zemřeli a vytrvale vyhrožují jejich rekonstrukcí. Jejich termín ale ještě nevypršel – klidně mohou trvat dalších třicet let. A odborníci se domnívají, že teprve ve dvacátých letech příštího století utrpí Chruščovovy stavby osud domečků z karet.
Bývalý hlavní inženýr BTI Alexander Ivannikov:
— Všechny zděné domy se železobetonovými podlahami a palubkami jsou projektovány na 150 let, velkoblokové domy – na 100 let, velkopanelové domy – na 80-100 let. V závislosti na designu domu se načasování liší. Moderní standardní výstavba je projektována převážně na dobu 80 až 100 let, kromě domů z tenkostěnných panelů (40-50 let). Jedná se o Chruščovovy budovy, které byly postaveny v letech 1959 až 1967. Navíc při dobré údržbě Chruščovovy budovy postavené od roku 1965 vydrží dalších 15-20 let, ale při špatné údržbě vydrží dalších maximálně 10 let.
Nejodolnější domy jsou zděné a velkoblokové, i když velkopanelové nejsou o moc horší. Domnívám se, že staré cihlové domy jsou stále mnohem lépe a pevněji postavené než moderní, zejména ty postavené v letech 1860 až 1917. Poté, co bezpečně stály více než sto let, budou stát tiše stejně dlouho. Moderní cihlové domy se staví z ne tak velkého množství cihel, všechny jsou plné děr, samozřejmě s výjimkou elitních domů.

Dýchejte rovnoměrně – dostali jste odklad
Co, ulevilo se tvému ​​srdci? Globální potopa v jediném bytě se odkládá na začátek příštího století. Jste šťastní brzy – zapomněli jste na peníze? Někdo řekl, že „nemovitosti jsou vždy drahé“, a vy jste tomu věřili. Ale o jaké nemovitosti a za jakou cenu nebylo řečeno nic srozumitelného. A marně.
Nejdůležitějším odhadcem bylo, je a bude Technický inventarizační úřad. A nutno říci, že stáří stavby v systému posuzování ZISZ zdaleka není na posledním místě. BTI odhaduje náklady na budovu pomocí tak složité metody, že bychom se jí ani neměli snažit porozumět. A to nemá smysl.
Jde především o to, že cena bytu klesá úměrně fyzickému opotřebení domu, které se zase zjišťuje na místě pomocí speciálních tabulek. A bere se v úvahu stav stěn, základů, podlah, střechy, vnitřních a vnějších příček, sanitární a elektroinstalace.
To znamená, že pokud je váš dům starý, bude zhodnocen levněji, a pokud jste nedávno prošli velkou rekonstrukcí, pak budou náklady na váš byt vyšší. ZISZ je samozřejmě seriózní a důkladná organizace, ale všechny její výpočty se týkají pouze účetní hodnoty bydlení, která má zase poměrně vzdálený vztah k tržní ceně. Jak stáří a životnost stavby ovlivňuje reálné tržní ceny bydlení?
Ukazuje se, že jen velmi málo kupujících se zajímá o to, kolik let bude trvat, než se jejich bezpečné a vysoce likvidní investice promění v hromadu sutin. Podle realitních kanceláří mají tyto „maličkosti“ malý vliv na cenu bytů. Kupující mají obavy z toho, jak se již projevuje spolehlivost obytných budov, tedy současný stav domu. Ceny neklesají, dokud se dům nezačne hroutit. I když v Moskvě je již poměrně problematické najít odvážlivce, kteří jsou připraveni se se zavřenýma očima přestěhovat do domu, který je na seznamu k rekonstrukci (v současné době je na těchto seznamech jen v centru Moskvy asi 2000 budov),
Obchodní ředitelka agentury “InerOccidental-West” (St. Petersburg) Tatyana Rodionova:
— V Petrohradě, kde se zachovalo mnohem více starých domů v centru města, se kupci začali zajímat o takové jemnosti stavební techniky, jako je materiál, z něhož jsou podlahy vyrobeny. A největší poptávka je po bytech ve starých budovách ve stylu secese. To však nesouvisí s estetickými potřebami kupujících, ale s čistě pragmatickými zájmy – v této době se ve stavebnictví začaly používat kovové nosníky. A o domy, které neprošly větší rekonstrukcí a mají dřevěné podlahy, není vůbec zájem.
Zástupce generálního ředitele společnosti Inkom Alexey Minaev:
— Neexistuje jasný vztah mezi cenou bytu a rokem, kdy byl dům postaven. Při koupi bytu totiž nehraje rozhodující roli stáří domu, ale jeho stav, počet obyvatel a samozřejmě lokalita. Například byty z počátku století se nyní vykupují poměrně aktivně, pokud dům prošel velkou rekonstrukcí a ve vchodu jsou pouze jednotlivé byty a na stáří domu se příliš nehledí. I když z hlediska další realizace je moderní bydlení perspektivnější. Ve starých domech si byty kupují především lidé, kteří potřebují velkou plochu, která se v moderním domě prakticky nenachází. Rok výstavby je pouze nepřímým faktorem, ze kterého se vyplatí vycházet.
Zástupce ředitele společnosti „Vavilon“ Alexey Makarov:
— Mezi cenou bytu a stářím domu není přímá úměra. To lze do jisté míry přičíst pouze Chruščovovi nebo panelovým domům postaveným v různých obdobích. Pokud byly stejné domy postaveny v různých časech, s intervalem delším než 10 let a nacházejí se ve stejné oblasti, cena bytů v nich se může lišit o 15-20%. Cihlové domy postavené podle moderního designu jsou mnohem lepší než stejné stalinistické domy, jejich ceny jsou o 10-15% vyšší. Já třeba bydlím v cihlovém domě z 60. let, ale klidně bych se přestěhovala do nového. Málokdy se však lidé mění jen proto, že byt není v novostavbě. V zásadě se to nedělá proto, aby se zlepšily životní podmínky, ale aby se získaly nějaké peníze.

A co touha obyvatel Chruščova, kteří se háčkem nebo podvodem snaží rozloučit se svým „bohatstvím“? Ceny budov z Chruščovovy éry totiž rostou, i když o něco pomaleji než u všech ostatních typů domů. A o síle chruščovských budov prostě existují legendy.
Jeden mladý muž měl byt v pětipatrové budově v Zelenogradu. Jednou si dost nešikovně vyrobil bombu TNT na rybaření. Přirozeně tím trpěli všichni jeho sousedé v prvním a druhém patře. Dva vchody byly jednoduše ponechány bez příček a nosné zdi byly značně poškozeny. Tak co byste si mysleli – tři horní patra jako by se nic nestalo, zůstala viset ve vzduchu na poškozených nosných stěnách a v této poloze visela dva měsíce, dokud nebyla rozebrána.
“Výzkum ukázal, že Chruščovovy panely mají pevnost jeden a půlkrát větší než design,” řekl Grigory Poryvai z MoszhilNIIproekt.

Jak dlouho vám dům vydrží?

* — Rekonstrukce se zpravidla provádí s přesídlením obyvatel
** — Rekonstrukce panelových a panelových domů není zajištěna podle stavebních předpisů.

Blížící se zahájení programu demolice moskevských budov z Chruščovovy éry vyvolalo širokou diskusi o pětipatrových budovách v Rusku. Vládní úředníci, developeři, realitní kanceláře a komunitní aktivisté učinili řadu prohlášení, která se zdají být kontroverzní.

Aby ověřila nejzvučnější prohlášení o sovětských Chruščovových budovách, obrátila se RBC-Real Estate na Nikolaje Vasiljeva, historika architektury a generálního tajemníka mezinárodní pracovní skupiny pro dokumentaci a konzervaci budov, památek a urbanistických objektů Docomomo v Rusku. Ukázalo se, že některé stereotypy o Chruščovových budovách jsou docela pravdivé, ale většina ustálených názorů na pětipatrové budovy kritice neobstojí.

Stereotyp: všechny Chruščovovy budovy jsou pětipatrové

Ověřeno: není pravda

Chruščovovy domy se obvykle nazývají domy prvního období průmyslové bytové výstavby, postavené od roku 1957, řekl Vasiliev. Úplně první Chruščovovy budovy byly čtyřpatrové: mluvíme o experimentálních blocích na ulici Grimau v moskevské Akademické čtvrti. Čtyřpodlažní Chruščovovy budovy se nacházejí i v jiných městech. Někdy v malých osadách prostě nebyly potřeba pětipatrové budovy a stavitelé optimalizovali rozměry budov a „zmenšili“ je o jedno patro.

Méně známé jsou příklady šestipatrových chruščovských budov, které najdeme ve městech bývalého SSSR s kopcovitým terénem. Vzhledem k nerovnému městskému terénu byly takové domy stavěny na svazích, v důsledku čehož měl dům pět podlaží na vyšší straně a šest na spodní straně. V tomto případě lze spodní patro nazvat suterénem nebo polosuterénem: často tam byly pouze dva byty a okna směřovala na jednu stranu. Současně byla zachována povinná norma pěti úrovní terénu – obyvatelé spodního patra šestipatrových budov z éry Chruščova nešli nahoru, ale sešli po schodech, aby se dostali na své místo.

Stereotyp: Chruščovovy budovy mají maximální životnost

Ověřeno: není pravda

Moskevští úředníci aktivně pěstují velmi častý mýtus o maximální životnosti chruščovských budov. Starosta Moskvy Sergej Sobyanin a další představitelé moskevské vlády uvedli, že pětipatrové budovy nebyly stavěny navždy, ale pouze 50 let. Mezitím jediný dokument, který upravuje maximální provozní dobu celé chruščovské budovy, prostě neexistuje, jak vyplývá z komentářů Nikolaje Vasiljeva. Místo toho jsou pro každou jednotlivou součást hotového domu nastaveny samostatné životnosti.

“Existuje nařízení Státního stavebního výboru SSSR ze dne 08.09.1964. září 147, číslo XNUMX, o zavedení ustanovení o provádění plánovaných preventivních oprav obytných a veřejných budov,” řekl Vasiliev. — Existuje velmi jednoduchá tabulka, kde je životnost řazena podle druhu stavebních materiálů stěn, základů, podlah, příček a podobně. Pak bylo jasné, že některé materiály se rozkládají rychleji a některé pomaleji.“ „Vše závisí na péči o budovu,“ potvrdil v rozhovoru pro časopis Dengi náměstek městského úřadu BTI Viktor Martsinkovsky. “Pokud budete udržovat Chruščovovy budovy ve správném stavu, vydrží dalších sto let.”

Stereotyp: Chruščovovy budovy nemají výtahy ani skluzy na odpadky

Ověřeno: není pravda

Nejběžnější řada pětipatrových budov ve skutečnosti neměla výtahy ani skluzy na odpadky, ale bylo by nesprávné říkat to o všech Chruščovových budovách. „V sovětských dobách pětipatrové budovy nevyžadovaly výtahy, ale existuje mnoho příkladů, kdy byly výtahy přidány do pětipatrových budov v padesátých letech. Už v šedesátých letech vyráběli skleněné „sklo“ do výtahu. Nyní se v Chruščovových budovách při celkové rekonstrukci přidávají výtahy,“ vysvětlil Nikolaj Vasiliev. Do širokého povědomí se dostal představěný dům v Mishina ulici, kde se po rekonstrukci objevily výtahy.

Co se týče skluzů na odpadky, ty byly ve standardních budovách z Chruščovovy éry i ve fázi návrhu a výstavby – například ve třetí generaci řady K-7. “Nyní jsou domy této řady demolovány na Dežněvově průchodu,” upozornil historik. “Měli 2,8 m vysoké stropy místo standardních 2,48 m. Měli také skluzy na odpadky.”

Pětipatrová obytná budova na ulici Verkhnyaya Maslovka v letištní čtvrti (Moskva) (Foto: Maria Rybakova/TASS)

Stereotyp: Chruščovovy budovy se již nestaví

Ověřeno: pravda

Vzácný příklad správného stereotypu. Podle odborníka z Moskevského architektonického institutu se již nestaví domy podle stejných návrhů, jaké se používaly v padesátých a šedesátých letech minulého století – to však neznamená, že by stavitelé zcela opustili vývoj chruščovovského období. . Například v Rusku a SNS se stále staví panelové domy, které jsou silně spojeny s technologiemi poloviny minulého století. Ve městech se objevují i ​​bytové domy bez výtahů nebo skluzů na odpadky.

“Existují domy s podobným uspořádáním, ale s mnohem vyšším počtem podlaží,” řekl Vasiliev. — Rané devítipatrové budovy se jen málo lišily od pozdějších verzí budov Chruščova K-7: měly podobné dispozice, jen přidaly výtah. V Povolží existují soukromé projekty tří a čtyřpatrových domů bez výtahů – ale byly navrženy nezávisle na budovách z Chruščovovy éry a nesouvisí přímo se standardními domy.

Zrekonstruovaný pětipatrový obytný dům s půdní nástavbou v Čitě (Foto: ITAR-TASS Photo/Evgeny Epanchintsev)

Stereotyp: v budovách z Chruščovovy éry nejsou žádné vícepokojové byty

Ověřeno: není pravda

Obecně se uznává, že nejprostornější byty v Chruščovových budovách byly „tři rubly“ – údajně větší byty v pětipatrových budovách prostě nebyly postaveny. Ve skutečnosti jsou v sovětských Chruščovových budovách čtyřpokojové byty, říká Nikolaj Vasiliev. Takové bydlení najdeme ve zděných domech pozdějších řad. Pokud mluvíme o Moskvě, pak v hlavním městě „čtyřky“ v Chruščovových budovách se nachází řada panelových domů 1-MG-300.

Za posledních 20 let se v budovách z Chruščovovy éry objevily dokonce pětipokojové byty – zde však nehovoříme o standardních, ale o individuálních dispozicích. Existují majitelé, kteří spojili několik sousedních bytů, aby získali jeden prostorný obytný prostor v budově z Chruščovovy éry. Takové příklady nelze nazvat všudypřítomnými, ale samotná přítomnost takových bytů stačí k vyvrácení zažitého stereotypu, že v pětipatrových budovách údajně neexistuje vícepokojové bydlení.

Kulturní a zábavní komplex „Apartment of Time“ na Arbatu, sestávající z pokojů ve stylu 1960., 1980. a 1990. let XNUMX. století (Foto: Michail Japaridze/TASS)