Řekneme vám, jak se vyhnout machinacím bezohledného prodejce a udělat chytrou investici.
Ilustrace: Vera Revina/Klerk.ru
Zde je seznam nejčastějších úskalí, které mohou kupujícího bytu v roce 2023 potkat.
Prodejce neposkytuje kopie dokladů k ověření
Před provedením zálohy, rezervace nebo vkladu provedeme minimální ověření: pro úpadky, dluhy a přítomnost žalob ze strany prodávajícího.
K tomu potřebujete fotografie pasu a dokumenty k bytu.
Abyste se ochránili, nezapomeňte v rezervační smlouvě uvést:
«V případě zjištění skutečností nebo okolností, které mohou následně vést ke ztrátě nebo omezení vlastnických práv kupujícího, je kauce vrácena v plné výši“.
Byt byl v krátké době několikrát prodán nebo přidělen
Je důležité pochopit důvod časté změny vlastnictví: toto investiční historie nebo „šedé schéma“.
V druhém případě tímto způsobem chtějí něco skrýt: inkaso, bankrot nebo daňové úniky.
V takové situaci bude dohoda prohlásil za neplatnéprotože způsobil škodu věřitelům. V důsledku toho můžete přijít jak o peníze, tak o byt.
Prodejci neposkytují certifikát od IPA
HDPE – psychoneurologická ambulance potvrdí způsobilost osoby k právním úkonům. Existuje mnoho precedentů, kdy dospělí po obdržení peněz řekli, že se zbláznili a byli nuceni prodat svůj domov.
V důsledku toho byt vrací se, ale peníze kupujícího za to se vypařují. Nejčastěji se takoví podvodníci domlouvají s notáři.
V listinách je uvedeno nesprávné katastrální číslo
Od 1. března 2023 může o výpis z Jednotného státního rejstříku žádat pouze vlastník – to se zkomplikovalo sebekontrola.
V naší agentuře se vyskytly případy, kdy nám byly poskytnuty všechny dokumenty, ale „nefungovalo“ katastrální číslo a museli jsme obchod odmítnout.
Nejčastěji to znamená, že se někdo pokusil prodat byt pro majitele.
Prodávající má dluhy nebo záznam v trestním rejstříku
V počáteční fázi je to možné zkontrolovat přes FSSP (FFederální exekuční služba). Na webu musíte zadat údaje: pokud jsou k dispozici, zobrazí se pokuty a dluhy prodávajícího.
Pokud máte nějaké obavy, prosím uzavřít všechny dluhy a jít k soudním exekutorům, aby dluh odstranili.
Pokud máte velké dluhy, můžete si vyžádat úvěrovou historii, abyste si ověřili spolehlivost prodejce.
Transakce prostřednictvím proxy
Vyžadujte zvláštní péči: zkontrolujte pravost plné moci a promluvte si s majitelem prostřednictvím odkazu na video.
V mé praxi došlo k situaci, kdy majitelé domů byli ve Španělsku a vystavili zmocněnci plnou moc na prodej a správu peněz. Později se jim práce správce nelíbila, a tak podepsali další plnou moc, tentokrát pro jiného zmocněnce, aniž by odvolali tu předchozí.
Z důvodu nepochopení vážnosti situace majitelé zkomplikoval obchod pro sebe a sami téměř přišli o peníze. Dohodu jsme odmítli.
Certifikát z matriky v době nákupu
Abychom o zakoupený byt nepřišli, prověřujeme, zda byl prodávající při koupi této nemovitosti ženatý.
Při nákupu bereme potvrzení z matričního úřadu a notářsky ověřené prohlášení o souhlasu manžela/manželky.
Snížená cena ve smlouvě
Prodejce v kupní smlouvě uvede sníženou cenu, stejně jako developer, a zbytek peněz obdrží od kupujícího osobně, přičemž obchází daně.
Pokud tam byl šedé schéma – do případu zasáhne soud a kupující bude muset prokázat, že s prodávajícím nebyl v tajné dohodě.
Pokud člověk ve smlouvě úmyslně sníží cenu, pak se stává bezohledným kupujícím a soud přestává být na jeho straně. Navíc zaplatí celou daň za sebe i za předchozího prodejce.
Úskalí při koupi bytu je mnohem více, nastínili jsme ty nejčastější z naší praxe.
Pokud se jim budete věnovat včas, pak existuje šance na spáchání úspěšná a bezpečná transakce bude toho mnohem víc.
Ale pamatujte, že nejvíce win-win varianta je, když vás doprovází zkušený realitní makléř.
Jak obvykle sháníte bydlení? Podle inzerátu. Zde kupující najde byt s dobrou dispozicí a čerstvou rekonstrukcí, v dobré lokalitě, nový dům – přesně to, co potřebuje! A kontaktuje zadané číslo. Na druhém konci linky zdvořilý prodavač odpovídá na všechny otázky, ale všimne si, že už má na dnešek a zítřek naplánovaných několik představení. Kupující se začíná obávat – bude mu takový vhodný předmět odebrán zpod nosu? “To je v pořádku, můžu vám zadržet byt, pokud převedete zálohu,” uklidňuje prodejce.
Závěr příběhu můžete snadno dokončit sami. Po převodu 2–3 tisíc rublů jako „vkladu“ (částka je malá, takže potenciální klienti dlouho neváhají), telefon „prodejce“ navždy ztichne. Adresa bytu se ukáže jako falešná. Málokdy se některý z podvedených klientů dostane na policejní stanici, a i když ano.
Dohoda s podvodníkem může vést ke ztrátě více než jednoho milionu rublů. Foto: relait.ru
A je dobré, když se potenciálnímu kupci podaří dostat pryč s několika tisíci rubly. Pokud podvodníci používají složitější nebo odvážnější schémata nebo pokud je klient příliš důvěřivý, může být připraven o impozantní částky, až miliony rublů. Zde uvedeme nejběžnější a nejnebezpečnější podvodná schémata při transakcích s nemovitostmi a řekneme vám, jak se nenechat nachytat podvodníky.
Jaká schémata podvodníci používají?
1. Převod zálohy
Záloha při koupi bytu, pozemku či domu je běžnou praxí při transakcích. Kupující a prodávající se dohodnou na výši zálohy, například 50-100 tisíc rublů. Zbývající část převádí kupující na prodávajícího po zápisu převodu vlastnického práva.
Podvodníci získávají zákazníky tím, že do svých reklam uvádějí ceny pod tržní cenou. Doklady k bytu mohou být pravé. Kupující si myslí, že je vše v pořádku a potvrdí obchod.
Při uzavření předběžné kupní a prodejní smlouvy převádí zálohu na prodávajícího. Majitel nemovitosti požaduje záruky, že obchod nepropadne. On nabízí přidat do smlouvy doložku o nevrácení v případě, že kupující transakci odmítne.
A půjčka se ukáže, že byt je zastaven nebo zatčen. Dohoda je porušena! Ale dle smlouvy má prodávající právo si zálohu ponechat. Klient byl podveden!
Jak se vyhnout
Před převodem kauce požádejte prodávajícího o kompletní balík dokumentů k nemovitosti, jakož i rozšířený extrakt z Rosreestr, která potvrdí, že na bytě neváznou žádná věcná břemena. Nezapomeňte požádat o potvrzení o nepřítomnosti dluhu za bydlení a komunální služby, dokumenty pro přestavbu, pokud byla provedena.
2. Objevili se dědicové
Pro vstup do dědictví je podle zákona stanovena určitá lhůta – šest měsíců ode dne smrti zůstavitele. Často se stává, že dědiců je více a někteří z nich o smrti zůstavitele neví nebo z jiného důvodu nestihnou notáři předložit doklady. V této době vstupuje do dědictví jiná osoba a nemovitost prodává.
Zpravidla má zájem nemovitost rychle prodat a snižuje cenu. Pro takovou nabídku se vždy najde kupec a transakce je dokončena.
Pokud se ale objeví druhý dědic a u soudu se mu podaří prokázat, že měl pádné důvody pro zmeškání lhůty pro vstup do dědictví, obchod napadne. Soud se většinou postaví na stranu podvedeného dědice, nikoli kupujícího nemovitosti. V lepším případě bude prodávající povinen nahradit podíl druhému dědici. To znamená, že podvodný dědic se bude muset podělit o peníze získané z prodeje domu.
Nejhorší varianta pro kupujícího je přidělení podílu na vlastnických právech novému dědici. To znamená, že s ním musí sdílet byt nebo dům. Vše záleží na konkrétní situaci, ale dlouhé řízení je zaručeno.
Jak se vyhnout
Zkontrolujte celý řetězec vlastníků bytu nebo domu. Chcete-li to provést, objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o převodu vlastnictví zakoupeného bydlení. Čím více majitelů bylo v historii objektu, tím pravděpodobnější byl výskyt skrytých dědiců.
Vaše rizika se minimalizují, pokud jej prodejce bytu zdědil před více než třemi lety. A nejlepší ze všech v kupní smlouvě uvést, že v takové situaci ponese odpovědnost prodávající.
Obchod s podvodným dědicem může vést ke ztrátě vlastnictví části nemovitosti. Foto: postroitbanju.ru
3. Mateřský kapitál a drobní vlastníci
Pokud byl kupovaný byt zakoupen s pomocí mateřského kapitálu, měly by být podíly v něm přiděleny dětem. Pokud to však rodiče prodávající byt neučinili, může být transakce prodeje a koupě napadena opatrovnickými orgány nebo samotnými dětmi po dosažení dospělosti. Rozhodnutím soudu jim budou přiděleny podíly a vy se s nimi budete muset dělit o obytný prostor nebo se s jejich rodiči dlouho soudit.
Jak se vyhnout
Chcete-li zjistit, zda byla nemovitost zakoupena s mateřským kapitálem, požádejte prodejce, aby vám poskytl výpis z účtu v Penzijním fondu, ve kterém je mateřský kapitál uložen. Li dotační prostředky jsou na účtu, což znamená, že prodávající nepoužil mateřský kapitál při koupi domu.
Pokud byl byt prodán a někde v tomto řetězci byl zapojen mateřský kapitál, pak mohou nastat problémy i v případě porušení zákona o přidělování podílů dětem. Pro jistotu si objednejte rozšířený výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, který obsahuje celou historii převodu vlastnictví.
Pokud jsou mezi bývalými vlastníky nezletilí, můžete si vyžádat další dokumenty potvrzující zákonnost všech minulých transakcí. Ale je lepší neztrácet čas a odmítnout koupit takovou nemovitost.
4. Prodej bytu nesvéprávným lidem
Tento typ transakce je obzvláště zákeřný, neboť dle zákona je prodej bydlení ve vlastnictví nezpůsobilého občana (může to být duševně nemocný nebo mentálně retardovaný člověk, alkoholik, narkoman atd.) pouze s souhlas opatrovnického orgánu. Podvodníci ale často využijí slabosti takových lidí a levně od nich vykoupí jejich nemovitosti a ty pak za cenu obvyklou dají na trh.
Kupující kupuje byt, aniž by měl podezření, že předchozí majitel byl nezpůsobilý. Po nějaké době se na prahu jeho nového bytu objeví příbuzný původního prodejce a rozporuje koupi a prodej. Základem sporu je čl. 171, 176, 177 Občanský zákoník Ruské federace. V důsledku toho bude kupující muset prokázat, že je kupujícím v dobré víře.
Jak se vyhnout
Vyžádejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Takže ty zkontrolovat historii převodu vlastnictví k nemovitosti. Pokud jsou časové intervaly mezi transakcemi kratší než 3 roky, je lepší takový byt nekupovat.
Odmítněte dohodu, pokud se majitelé domů za posledních pár let několikrát změnili. Foto: egorsukhachev.com
5. Záměrné podhodnocení hodnoty ve smlouvě
Když prodávající požádá kupujícího, aby v kupní smlouvě podhodnotil cenu domu ve snaze snížit výši daně z prodeje, je to také podezřelé a může se ukázat jako podvodné schéma.
Například byt se prodává za 10 milionů rublů a ve smlouvě je uvedena částka 8 milionů.Kupující zaplatí celou částku – 10 milionů, ale po nějaké době bývalý vlastník nemovitosti obchod pod jakoukoli právní záminkou napadne. A pokud soud povolí ukončení obchodu, kupující vrátí byt, ale obdrží pouze částku uvedenou ve smlouvě – 8 milionů rublů.
Jak se vyhnout
Vezměte si od prodejce účtenku na skutečně přijatou částku, nikoli na kupní a prodejní smlouvu. Je však lepší neřídit se příkladem prodávajícího a uvést ve smlouvě skutečnou hodnotu nemovitosti.
6. Prodej bytu s dluhy
Stává se, že při prodeji bytu prodávající „zapomene“ upozornit na přítomnost dluhů za bydlení a komunální služby a mohou se tam hromadit značné částky až do milionů rublů.
Samozřejmě, že nový vlastník není povinen platit poplatky za energie za prvního. Dle zákona při prodeji bytu zůstávají dluhy předchozímu majiteli. Kvůli dluhům ale mohou dodavatelé zablokovat přístup k elektřině, plynu a vodě. A ke kupujícímu bude muset prokázat, že jde o dluhy, které zdědil. Jde o dlouhodobý proces s nepředvídatelným výsledkem.
Jak se vyhnout
Požádejte prodávajícího o potvrzení o absenci dluhu na bydlení a komunálních službách, které může získat od MFC nebo správcovské společnosti. Můžete také zkontrolovat platby podle posledních účtů za energie.
Při koupi domu zkontrolujte, zda na něm není zatížení a dluhy za služby. Foto: prozkh.ru
Jak se chránit před podvodníky při provádění transakcí s nemovitostmi
Bohužel existuje mnohem více způsobů, jak oklamat důvěřivé občany při transakcích s nemovitostmi, než jsme uvedli. Podvodníci přicházejí s novými podvodnými schématy, jak krást cizí peníze a nemovitosti. Odborníci společnosti Rosreestr nabízejí několik způsobů ochrany při nákupu a prodeji bydlení.
Metoda číslo 1. Záznam v Rosreestru o nemožnosti provádění transakcí bez přítomnosti majitele
Přejděte do svého MFC a odešlete žádost do Jednotného státního registru nemovitostí o nemožnosti provádět transakce s nemovitostmi bez vaší osobní účasti. Nikdo kromě vás pak nebude moci registrovat převod vlastnictví vašeho domu ani ukládat žádná omezení. Jedinou výjimkou je rozhodnutí soudu nebo žádost soudního exekutora.
Odeslání vaší žádosti je zaznamenáno v Rosreestr. Minimalizujete tak rizika podvodu, například při ztrátě pasu nebo dokladů k bytu. Přesvědčte své starší příbuzné, aby udělali totéž – senioři jsou nejčastěji podvedeni podvodníky.
Metoda č. 2. Aktualizace e-mailové adresy v USRN
Ujistěte se, že osobní údaje, včetně e-mailové adresy v Jednotném státním rejstříku, jsou aktuální, a pokud tomu tak není, aktualizujte je. To se také provádí v MFC. Od roku 2019 registrace transakcí s nemovitostmi do Jednotného státního registru nemovitostí pomocí elektronického podpisu bez souhlasu vlastníka je nezákonná. To znamená, že pouze vládní agentura, místní správa nebo akreditovaný notář má právo zasílat dokumenty k registraci elektronicky. Ale při používání elektronických médií dochází také k podvodům.
Pokud budou chtít podvodníci přeregistrovat vlastnictví vašeho domu bez vašeho vědomí nebo na něj umístit věcné břemeno, nebudou tak moci učinit. Rosreestr vždy pošle e-mail majitelům, když obdrží elektronické dokumenty pro registraci jejich bytu nebo domu. V případě pokusu o podvodnou transakci budete moci včas reagovat.
Metoda číslo 3. Důkladná kontrola dokladů prodávajícího
Před uzavřením transakce si pečlivě prostudujte titulní dokumenty k nemovitostem: kupní a prodejní smlouvy, darování, privatizace, dědictví a další. Tím bude zajištěno, že současný vlastník nebo vlastníci budou mít právní nárok na dům, který prodávají.
Požádejte také o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí s charakteristikou bytu a údaji o zapsaných právech. Pokud vám majitel obytného prostoru poskytne kopie dokladů, ale nechce ukázat originály, případně si vymyslí výmluvy, odmítněte s ním jednat.
Seznam dokumentů potřebných k ověření nemovitosti:
- technický, katastrální pas – kontrola přesné plochy bytu a přítomnosti nelegální přestavby;
- výpis z USRN u nemovitosti – kontrola absence omezení a věcných břemen;
- výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí o převodu práv k nemovitosti – údaje o všech majitelích domů;
- výpis z domovní knihy — informace o obyvatelích aktuálně registrovaných v bytě;
- potvrzení z pasového úřadu (formulář 9) – informace o dočasně propuštěných osobách;
- certifikát od MFC nebo správcovské společnosti – kontrola existence dluhu za komunální služby.
Nejprve věnujte pozornost osobním dokladům prodávajícího. Zkontrolujte jeho pasové údaje s údaji z výpisu USRN a také z jiných titulních dokumentů.
Pokud je majitel ženatý, on je povinen doložit notářsky ověřený souhlas manžela k prodeji bytu. Výjimkou jsou případy, kdy je mezi manžely uzavřena manželská smlouva, která označuje výhradní právo k nemovitosti.
Pokud jsou v obytném prostoru registrováni nezletilí, požádejte prodejce o poskytnutí povolení od opatrovnických a poručnických úřadů k prodeji bytu. Pokud tam není, v žádném případě tento byt nekupujte. V opačném případě budete muset dítě propustit soudní cestou a není pravda, že soud rozhodne ve váš prospěch.
Transakce prostřednictvím proxy vyžadují zvláštní pozornost. Zkontrolujte pravost plné moci prodejce. To lze provést na oficiálních stránkách Federální notářské komory.
