Přijměte byt od developera dle zákona. Nuance přijímání bydlení od developera. Co dělat, když jsou při převzetí bytu zjištěny stavební vady?
Přijměte byt od developera dle zákona. Nuance přijímání bydlení od developera. Co dělat, když jsou při převzetí bytu zjištěny stavební vady?
Jak přijmout byt od developera
Převzetí bytu od developera je důležitý proces. Koneckonců, kontrolujete kvalitu práce ne pro show – podepsali jste dokumenty a je to. V tomto bytě pak bydlíte.
Pojďme přijít na to, na co si dát při převzetí bytu v novostavbě pozor, jaké nedokonalosti lze najít a jak zavázat developera k jejich bezplatnému odstranění.
Připravte se na proces předem
Je jasné, že okamžik přijetí bytu je velmi radostný a dlouho očekávaný. Ale v tomto případě vám emoce, ani ty pozitivní, nejsou dobré. Je důležité pamatovat na to, že hlavním cílem není co nejdříve podepsat akt o převzetí bytu, ale najít a odstranit všechny nebo alespoň maximální počet nekvalitně provedených prvků či poruch.
Je lepší podepsat akt o přijetí a převodu podruhé nebo potřetí, než později ztrácet čas, peníze a nervy na nápravu chyb developera.
Zkontrolujte, zda je převzetí v souladu se zákonem
Proces převzetí bytu od developera musí probíhat podle určitých pravidel a předpisů. Podrobně jsou popsány v článcích 7. Záruky kvality stanovené smlouvou a 8. Převod sdíleného stavebního předmětu zákona o společné výstavbě, jakož i v nařízení vlády Ruské federace ze dne 23.03.2022. března 442 č. XNUMX „O stanovení znaků převodu společného stavebního předmětu na účastníka společné výstavby“.
Nejméně jeden měsíc před koncem doby výstavby vás developer musí informovat následujícími způsoby:
oznámení formou elektronického dokumentu podepsaného vylepšeným kvalifikovaným elektronickým podpisem na e-mailovou adresu účastníka podílové výstavby uvedenou ve smlouvě
Na řadu přichází dlužník
Poté, co obdržíte oznámení, musíte začít přijímat do týdne, pokud není ve smlouvě o vlastním kapitálu stanoveno jinak. Záměr převzít byt od developera stvrzuje akcionář přihlášením k převzetí. A na přijetí bytu jsou dány 2 měsíce.
Pokud se zájemce nedostaví ke kolaudaci do 2 měsíců po obdržení vyrozumění, developer bude moci podepsat akt převzetí bytu jednostranně bez Vaší účasti.
Co dělat, když se vývojář nezaregistruje k přijetí ve správný čas
Ano, i takové situace nastávají. Bezohlední vývojáři se tedy snaží obejít zákon a akt jednostranně podepsat, protože jste se nedostavili k přijetí včas.
Pokud si chcete sjednat schůzku pro přijetí a není vám přiděleno po 2, ale po 3 měsících, musíte okamžitě poslat písemnou žádost developerovi. Podrobně popište situaci a uveďte, že jste připraveni převzít byt v zákonem stanovené lhůtě. A nezapomeňte si vyžádat kopii reklamace s potvrzením o přijetí.
V tomto případě již developer nebude moci po 2 měsících jednostranně podepsat akt převzetí bytu a vyhnout se tak odstranění nedostatků.
Jaké dokumenty jsou vyžadovány pro přijetí
Smlouva je všechno. Právě ve smlouvě a projektové dokumentaci je podrobně specifikováno, co a v jakém rozsahu vám musí developer předat. Věnujte pozornost materiálům a povrchovým úpravám stěn, podlahy a stropu, konfiguraci oken, přítomnosti a kvalitě dveří, jakož i stavu vchodu a přilehlého území. Při převzetí musí vše odpovídat popisu v dokumentech.
Budete také potřebovat půdorys. Pomocí něj porovnáte plochu, přítomnost všech přepážek a umístění vlhkých míst.
Co ještě vzít s sebou na kontrolu
Nejprve je nejlepší domluvit si schůzku ráno nebo odpoledne, protože dobré osvětlení vám pomůže odhalit zárubně stavitele. Chcete-li to provést, můžete si vzít volno z práce na několik hodin. Nebo si kup dobrou baterku. Nebude také zbytečné vzít si s sebou:
Velmi často jsou autoři a redaktoři RBC Real Estate dotazováni: „Chci koupit cenově dostupný jednopokojový byt v novostavbě na investici. Jak si vybrat komfortní obytný komplex? Abychom neodpovídali každému zvlášť, rozhodli jsme se napsat recenzi na toto téma. Společně s odborníky vám poradíme, jak správně investovat do novostavby, abyste ji výhodně prodali nebo získali stabilní příjem pronájmem bytu. Varujeme: toto je velmi podrobný text určený lidem, kteří mají skutečný zájem investovat do novostaveb.
V tomto článku odpovídáme na následující otázky:
Začněme základy. Když uvažujete o koupi bytu v novostavbě pro investiční účely, musíte jasně pochopit, proč to děláte. Koupí bytu lze vydělat dvěma způsoby. Prvním je nákup nemovitosti v novostavbě a její další prodej, jakmile její hodnota vzroste. Druhým je pronájem nemovitosti. To jsou samozřejmé věci, bylo o nich napsáno mnoho článků.
Mezi nesrozumitelné na toto téma zaznamenáváme předprodeje. V některých případech můžete investovat peníze do novostavby ve fázi uzavřených prodejů – to je ještě daleko od začátku široké reklamní kampaně. To je ta nejvýnosnější věc. „Kontaktujte realitní kancelář jako investora a získejte informace o zahájení prodeje s předstihem. V tomto případě se můžete dostat na čekací listinu, abyste mohli investovat do projektů za nejvýhodnějších podmínek,“ radí Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva společnosti Best-Novostroy.
Jaký je cenově dostupný jednopokojový byt v Moskvě?
Ale vraťme se k hlavnímu tématu článku – koupě malého investičního bytu v novostavbě. V Moskvě je nejdostupnějším novým jednopokojovým bytem studio, jehož rozpočet začíná od 2,5 milionu rublů. „Pokud vezmeme v úvahu plnohodnotný jednopokojový byt, pak jsou v tomto případě počáteční náklady na úrovni 5,8–6 milionů rublů. (uvnitř moskevského okruhu – Cca. vyd.). Nejčastěji se takové pozemky nacházejí v jihovýchodních částech města,“ vysvětluje Roman Rodiontsev, ředitel oddělení projektového poradenství Est-a-Tet.
„Pro snížení rizik byste si měli vybrat nemovitost od spolehlivého developera s velkým portfoliem projektů a pro snížení rozpočtu na pořízení je lepší obětovat prostor (obzvláště proto, že byt je určen k dalšímu prodeji či pronájmu), než dopravní dostupnost. Likvidita bytu však do značné míry závisí na výhodnosti lokality,“ radí Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy.
Náklady na byty v Moskvě nových budov v masovém segmentu
Jak vybrat místo pro koupi novostavby?
Tato otázka je důležitá pro všechny investory bytů zaměřené jak na pronájem, tak na další prodej. Téměř každý projekt rezidenčního komplexu má totiž své vlastní publikum, které se skládá i z obyvatel konkrétní oblasti, kteří mají zájem v této lokalitě zůstat. Proto na jedné straně nakoupíte všude.
Ale je tu jedna věc! Dopravní dostupnost je vždy prioritou, bez ohledu na to, jak se na to díváte. Pokud je novostavba rozsáhlá a skládá se z několika fází (to znamená, že bude existovat neustálá konkurence ze strany developera a dalších investorů) a byt bude určitě nutné před uvedením do provozu „resetovat“, je lepší zvolit nemovitost s nejpohodlnější cestou ke stanici metra nebo s výhledovým otevřením stanice metra, MCC v docházkové vzdálenosti od rezidenčního komplexu.
Investiční byt může být cokoliv, hlavní je poloha a blízkost metra (Foto: Yuliya Loginova/shutterstock)
Kolik skutečně můžete vydělat prodejem nové budovy?
Přeprodej nemovitosti (postoupením nebo po zprovoznění domu podle DCT) přináší okamžitý zisk, na rozdíl od příjmů z pronájmu. Podívejme se na pár příkladů.
„Předpokládejme, že jste investovali 4,5 milionu rublů a o dva roky později jste opustili projekt a získali návratnost alespoň 10 % ročně, to znamená, že za dva roky jste zvýšili 20 % počáteční investice nebo 900 tisíc rublů. Po zaplacení daně z příjmu fyzických osob jsme získali čistý zisk 783 tisíc rublů, které lze investovat do jiných nemovitostí zakoupením dražšího bytu (za 5,28 milionu rublů) nebo dvou studií v regionu za 2,64 milionu rublů,“ první jeden cituje příklad výpočtů Irina Dobrokhotova.
Míra nárůstu nákladů na byt se však projekt od projektu dost liší. V průměru může růst tržní ceny za celou dobu výstavby (dva až tři roky) činit 20–40 % a v komfortní a business třídě bude cenový rozdíl větší než ve standardní (jak se nyní říká ekonomické třídě). Pokud se kupuje byt v perspektivní oblasti, ve které se za pár let otevře například stanice metra nebo MCD, pak se nemovitost po uvedení domu do provozu kvůli tomuto faktoru prodraží.
Jaké projekty si vybrat
Olga Tumaikina, obchodní ředitelka GC FSK:
— V našich projektech jsou byty v rezidenčních komplexech komfortní třídy již z 80 % vyprodány v době uvedení objektu do provozu. Lidé se snaží koupit byt v novostavbě za atraktivní cenu, která zdaleka není maximální. Například v rezidenční oblasti „Yuzhnaya Bitsa“, kterou vyvíjíme v blízkém moskevském regionu, byly na začátku prodeje minimální náklady 3,2 milionu rublů. Dnes je možné koupit byt v tomto projektu od 4,4 milionu rublů a ceny budou nadále růst. Podobným příkladem je náš projekt rezidenčního komplexu Danish Quarter u Moskvy. Na začátku prodeje v tomto komplexu jste si mohli koupit byt za 2,6 milionu rublů, nyní je jeho minimální cena 4,4 milionu rublů.
Kolik si můžete vydělat pronájmem nového bytu?
Pronájem je vhodný spíše pro úsporu peněz, protože doba návratnosti přesahuje deset let a je s tím spojeno mnoho nákladů (opravy, vybavení, daň z nemovitosti, daň z příjmu fyzických osob, případná obsluha hypotečního úvěru). Představme si, že jste si zakoupili nejdostupnější byt za 4,5 milionu rublů, a to i bez zohlednění dodatečných výdajů, za nájemné 30 tisíc rublů se počáteční investice vyplatí až po 12,5 letech. To znamená, že teprve poté začne byt vydělávat.
Investiční atraktivita nemovitosti se skládá z několika faktorů. A nejdůležitější je lokalita projektu a dopravní dostupnost: čím blíže k metru/centru, tím vyšší šance na zprovoznění tohoto objektu. Druhým faktorem je míra atraktivity samotného bytu, rekonstrukce a interiéru. Modernější byty s designovým nebo promyšleným interiérem budou stát více než podobné možnosti v umístění a ploše, ale se starým nábytkem.
Zároveň nepočítejte s tím, že nové drahé rekonstrukce vám umožní nastavit sazbu dvakrát vyšší, než je průměr, takže nemá smysl dělat designové renovace, složité přestavby a kupovat drahý nábytek, pokud jste zadaní. v pronájmu masového segmentu. Přemrštěná nabídka bude mít za následek, že byt zůstane vystavený. Optimální řešení pro pronájem: byt se standardní dispozicí, renovace ve světlých barvách, nábytek a vybavení z IKEA, všechny potřebné domácí spotřebiče ve středním cenovém segmentu.
Nejběžnější formáty bytů k pronájmu jsou garsonky a jednopokojové byty. Obliba dvoupokojových rodinných bytů v poslední době nabírá na síle nejen při koupi, ale i při pronájmu bydlení. S rostoucí mobilitou obyvatelstva zabírají své místo i vícepokojové byty s nákladnými designovými rekonstrukcemi. Takové bydlení žádají moskevské rodiny, které již vlastní, ale rozhodnou se pro své děti pronajmout byty v rezidenčním komplexu vyšší třídy nebo blíže k práci/školám. To ale neznamená, že by na trhu nebyly žádné nabídky na velké byty (např. v prémiovém segmentu se často setkáte s nabídkami na pronájem bytů o rozloze více než 100 mXNUMX a množství ložnice se dvěma a více).
Plocha a dispozice bytů nejsou hlavní věcí při výběru čtverečních metráží pro investici za účelem generování příjmů z pronájmu. Každý byt si nakonec najde svého nájemníka (Foto: Irena Maslova/shutterstock)
O jakých daních by měli vědět investoři do novostaveb?
Při vzniku příjmu je fyzická osoba povinna zaplatit daň z příjmu fyzických osob – 13 % z částky přijatého příjmu. To platí jak pro převod práv, tak pro kupní a prodejní smlouvy. Pokud jste si tedy koupili byt na začátku prodeje za 4 miliony rublů a poté jste uzavřeli smlouvu o postoupení, ve které je hodnota objektu 5 milionů rublů, budete muset zaplatit daň z 1 milionu rublů. – 130 tisíc rublů.
Pokud prodáváte byt po uvedení do provozu a registraci vlastnictví a byt během této doby zdražil, například o 2 miliony rublů. – budete muset zaplatit 13% ze 2 milionů rublů, stejně jako daň z nemovitosti, i když majitel vlastnil byt po dobu jednoho týdne (v tomto případě bude daň úměrně snížena).
Pokud je prodejcem bytu individuální podnikatel, platí se zjednodušený daňový systém – 6% nebo 15%, v závislosti na zvoleném daňovém režimu. Právnická osoba bude platit daň z příjmu z nákupu a prodeje rezidenčních nemovitostí a daň z příjmu plus DPH z transakcí s komerčními nemovitostmi. V každém případě jde o nepatrnou částku oproti zisku, který po prodeji bytu zůstane v ruce.
Kromě toho nezapomeňte na odpočet daně z nemovitosti, který může částečně kompenzovat daňové náklady. Kupující kompenzuje daň v plné výši, pokud příjem z prodeje není vyšší než 2 miliony rublů. To znamená, že se jedná o poměrně širokou kategorii, která umožňuje vydělávat peníze na nemovitostech.
„Za zmínku stojí i to, že převzetím bytu od developera a registrací nemovitosti získává investor i závazky: bude muset začít platit náklady na bydlení a komunální služby a developer často požaduje úhradu za odvoz stavebního odpadu v jednorázová platba. Byt s dluhy nebude možné prodat, protože transakce vyžaduje potvrzení o absenci dluhů,“ uvedla Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy. Upozorňujeme však, že kupujícímu vzniknou i provizní náklady pro realitní kancelář, která bude požadovat poplatek za poskytnutí svých služebníků.
Za zmínku stojí především to, že při pronájmu bytu vzniká i příjem, který je nutné promítnout do daňového přiznání a stejných 13 % odvést. Sazbu daně můžete snížit na 6 %, pokud si pronajímáte jako samostatný podnikatel pomocí zjednodušeného daňového systému nebo zakoupením patentu.
Má smysl investovat do novostavby pomocí hypotéky?
Samozřejmě ano! Obytné komplexy z 5 nejprodávanějších projektů ve Staré a Nové Moskvě ve druhém čtvrtletí roku 2020 vykázaly ziskovost 1,18 % až 2 % měsíčně, pokud analyzujeme nárůsty cen za celou dobu realizace každého projektu. „V průměru vzrostly ceny [v těchto projektech] o 1,9 % za měsíc, neboli 23,2 % ročně. Pokud si tedy vezmete hypotéku i za 7 % ročně, vyhráváte 16 %. Ale funguje to, pokud se investuje hned na začátku prodeje. Čím později investujete, tím více sežere hypoteční úvěr, tím menší bude příjem investora,“ dávají příklad v Best-Novostroy.
Nejlepší variantou pro koupi nemovitosti je hypotéka s předčasným splacením do tří let a výší úvěru do 30 % ceny bytu. Ale i se splátkou hypotéky ve výši 50–70 % ceny bytu existuje výhoda.
